I denne rapporten studeres tilbudet av leieboliger i Norge. Norge karakteriseres ofte som et eierland med en av de største boligeierandeler i Europa. Nettopp det å avskaffe kommersiell boligutleie har vært en viktig bestanddel av norsk boligpolitikk. Boligleie har imidlertid ikke forsvunnet. Til enhver tid bor omtrent 20 prosent av husholdningene til leie. Det er et kjennetegn ved dagens norske boligsektor at nesten alle (mellom 90 og 95 prosent) før eller senere i livsløpet blir eier, men samtidig vil nesten alle i kortere eller lengre tid ha vært leieboer.

Leier i en kort periode
En vellykket eierboligpolitikk fjerner ikke behovet for å leie bolig, og heller ikke behovet blant eiere for å kunne leie ut sin bolig fra tid til annen. På det norske leiemarkedet møtes derfor potensielle leieboere med relativt kort tidsperspektiv for sin etterspørsel og potensielle utleiere i form av boligeiere som for en begrenset tidsperiode skal være fraværende fra sin bolig, og som vil avvente en senere beslutning om salg eller som gjennom arv eller annen måte har blitt eier av en ekstra bolig. I motsetning til et tradisjonelt utleiemarked med relativt få utleiere (gårdeiere) og relativt mange leieboere, får vi et marked der det både er et stort antall utleiere og et stort antall leieboere. Samtidig er dette for de fleste en forbigående erfaring. Fraværet av en større profesjonell og kommersiell utleiesektor gjør at det blir sektoren som rommer de individuelle boligeiere, som også vil stå for boligforsyningen på utleiemarkedet.

Kommunale utleiere
I motsetning til profesjonelle, kommersielle utleiere har de viktigste institusjonelle og profesjonelle utleiere i Norge andre formål med sin virksomhet enn økonomisk profitt. I den forbindelse er studentsamskipnadene en viktig aktør, men den største enkeltaktør på utleiesiden er kommunesektoren. En viktig oppgave for kommunene er nettopp å tilby bolig til sosialt og økonomisk vanskeligstilte. Gjennom satsingen på omsorgsboliger har det for eksempel blitt et økt utleietilbud ikke minst for eldre. Sammenlikner vi de som leier av kommunen, med de som leier av privatpersoner, har de kommunale leieboerne langt større bostabilitet enn de private leieboerne. Dette skyldes nok dels omsorgsboliger der en viktig målsetning nettopp er å skape botrygghet. Men samtidig kan det nok også skyldes en seleksjon i form av innelåsing av mennesker med så lav inntekt at de ikke makter å ta skrittet over i eid bolig.

Det ideelle datasett
Det ideelle datasett om utleietilbudet ville være en database som inneholdt alle boliger som ble tilbudt til leie. Slike data finnes ikke. I vår elektroniske tidsalder er det teoretisk mulig å samle og systematisere alle annonserte leiligheter, noe også a/s Opinion gjør i Oslo på oppdrag fra det kommunale forvaltningsselskapet Boligbygg. Men da utelater man de boliger som formidles gjennom sosiale nettverk og uformelle kontakter. Mellom hvert fjerde og hvert femte utleieforhold inngår mellom personer som enten er venner eller i familie med hverandre.

To datakilder
I mangelen på ideelle data har vi i denne rapporten falt ned på to datakilder. Vi beskriver for det første utleietilbudet gjennom data fra folke- og boligtellingen i 2001. Disse dataene forteller oss for eksempel at ni prosent av alle norske boliger på dette tidspunkt bestod av en leid boligenhet i en enebolig. Omtrent halvparten av disse er en såkalt sokkelbolig, dvs. en bolig som utgjør en selvstendig utleieenhet innenfor en bygning som normalt vil bli klassifisert som en enebolig. Det norske utleietilbudet er dominert av boliger i småhus, og avspeiler på denne måten strukturen i den norske boligmassen. Den andre datakilden vi benytter er opplysninger om de som leier bolig fra levekårsundersøkelsen i 2004. Til forskjell fra folketellingsdata kan vi her knytte sammen opplysninger om leieboere og boliger på husholds- eller bolignivå. Problemet med denne datakilden er at det begrensede antall observasjoner legger store begrensninger på hva slags analyser vi kan foreta. En inndeling vi gjør er å skille mellom hele massen av utleieboliger som vi har kalt utleiesektoren, og de boliger som nylig er blitt leid ut, og som kan tjene som en empirisk representasjon av utleiemarkedet. Skillet blir trukket fordi det er forskjeller mellom alle boliger som på et bestemt tidspunkt er leid ut, og alle boliger som på et bestemt tidspunkt blir leid ut. Gjennom levekårsundersøkelsen kan vi også skille ut en undergruppe av faktiske og potensielle utleiere, nemlig de som eier en ekstra bolig i tillegg til sin ordinære bolig.

Store variasjoner
Analysene av folketellingsdata viser at det er stor forskjell mellom leiemarkedene i norske kommuner. Forskjellen går ikke først og fremst på på leiesektorens andel av den samlede boligmasse, men at det er stor variasjon mellom kommuner når det gjelder sammensetningen av ulike typer leieforhold.

Leieboliger ikke som andre boliger
De boliger som til enhver tid er leid ut, skiller seg i betydelig grad fra hva som er en gjengs bolig i Norge. Som nevnt foran er dette i mindre grad et uttrykk for ulike hustyper enn at de leide boliger er langt mindre enn de boliger som bebos av eier. Det store innslag av sokkelboliger er med på å forklare denne forskjellen. Den største likheten mellom segmenter av leiemarkedet og den samlede boligmasse finner vi i de leieforhold der utleieren og leieboeren enten er venner eller i slekt med hverandre. I slike tilfelle er også vanligvis leien lavere enn i andre leieforhold.

En privat utleier forventes å ønske å finne en leieboer som betaler en høy leie, bruker boligen på en så skånsom måte at bruken ikke forringer boligens verdi og som også viser sosialt akseptabel atferd overfor naboer og derfor ikke setter eier i diskreditt, særlig hvis eier tenker å flytte tilbake til leiligheten. Utleieren ønsker også å finne en person som er villig til å leie akkurat så lenge som eier har behov for å leie ut, eller som er fleksibel i forhold mulige usikre fremtidsplaner hos eier. I praksis vil en utleier måtte renonsere på ett eller flere av disse kravene. Den innbyrdes vektlegging av disse kravene er for eksempel med på å bestemme hvilken leiepris som blir avtalt. En utleier som legger stor vekt på å holde boligen i god stand, og kanskje også på å opprettholde sitt sosiale renommé i nærområdet, vil lete etter en leieboer som oppfyller akkurat disse kravene, og dette er sjelden den samme som er villig til å betale høyest pris. Å finne en leieboer som er fleksibel i henhold til når et leieforhold skal opphøre, er også en egenskap som kan «betales» med et lavere leiekrav. Slike egenskaper er lettest å finne dersom det allerede eksisterer sosiale bånd mellom utleier og leietaker i form av slektskap eller vennskap.

Ut fra nåværende bruk representerer såkalte ekstraboliger et tilskudd til det samlede utleietilbud på ca. 80 000 boliger. Omtrent halvparten av disse er leid ut på varig basis.